Crisi degli alloggi in affitto in Svizzera

La carenza di abitazioni in affitto in Svizzera raggiunge nel 2025-2026 un’intensità che non si vedeva da vent’anni. Il tasso nazionale di abitazioni vuote è sceso all’1.00% il 1° giugno 2025, ovvero 48’455 case vuote su un parco di 4.84 milioni di abitazioni, segnando un quinto calo annuale consecutivo rispetto al picco dell’1.72% nel 2020. Per gli investitori, questa carenza strutturale garantisce tassi di occupazione eccezionali e un potere duraturo di fissare gli affitti. Per gli inquilini, significa un’erosione continua dell’accessibilità abitativa, in un paese in cui il 58% della popolazione è in affitto.

48’455 case vuote: una cifra che maschera realtà locali estreme

Le statistiche nazionali, per quanto impressionanti, sottostimano la gravità della situazione nei centri urbani. Ginevra ha un tasso di abitazioni vuote dello 0.34%, il più basso del paese e il più basso dal 2012. Zugo registra lo 0.42%, Zurigo lo 0.48%. Nella stessa città di Zurigo, il tasso raggiunge lo 0.07%, meno di 250 case disponibili per 450’000 abitanti, probabilmente la cifra più bassa del mondo occidentale. A Schlieren, nell’agglomerato di Zurigo, scende allo 0.03%.

Quindici cantoni mostrano ora tassi inferiori all’1%, e il 54.8% dei comuni svizzeri è al di sotto di questa soglia critica (contro il 32.3% nel 2020). Solo il Giura (3.03%) e Soletta (2.05%) superano la soglia del 2% al di sotto della quale l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) classifica il mercato come in carenza.

La costruzione non riesce a tenere il passo: un deficit strutturale di 10’000 abitazioni all’anno

La Svizzera deve costruire almeno 50’000 abitazioni all’anno per assorbire la domanda generata dall’immigrazione, dalla formazione di nuove famiglie e dalla sostituzione del patrimonio esistente. Nel 2024 sono state consegnate solo 40’750 unità, un calo del 12.8% rispetto all’anno precedente e il più basso tasso di crescita del patrimonio in più di 20 anni (0.95%).

Le previsioni indicano una graduale ripresa: circa 43’200 unità nel 2025, poi 48’500 nel 2026, un livello che rimarrebbe al di sotto del fabbisogno strutturale. Tra il 2020 e il 2024, il deficit cumulativo è stimato intorno a 23’000 abitazioni. Gli ostacoli sono strutturali: la legge sulla pianificazione del territorio del 2014 vieta praticamente qualsiasi nuova zona edificabile, le procedure di opposizione allungano i tempi, i costi di costruzione sono tra i più alti d’Europa e i nuovi requisiti di Basilea III (entrati in vigore dal 1° gennaio 2025) aumentano i costi di finanziamento dello sviluppo.

Dinamica degli affitti: decelerazione superficiale, tensioni sottostanti persistenti

L’aumento degli affitti richiesti è rallentato notevolmente dopo un ciclo di forti incrementi. Tra la fine del 2021 e la fine del 2024, gli affitti richiesti sono aumentati del +15% in modo cumulativo. Poi, tra la fine del 2024 e la fine del 2025, l’incremento è stato solo del +1.3%. Wüest Partner prevede un aumento moderato del +0.7% nel 2026.

Questa decelerazione riflette in parte il calo del tasso ipotecario di riferimento, dall’1.75% (dicembre 2023) all’1.25% (settembre 2025). Il vero fenomeno sottostante è il divario crescente tra gli affitti esistenti e gli affitti di mercato. Gli inquilini attuali beneficiano di affitti protetti, al di sotto del mercato, il che li scoraggia dal trasferirsi, un fenomeno di «immobilità locativa» che riduce ulteriormente l’offerta disponibile sul mercato delle nuove locazioni.

Politicamente, l’iniziativa Asloca lanciata a maggio 2025, proponendo un sistema di determinazione degli affitti basato sui costi, aveva raccolto oltre il 50% delle firme richieste entro ottobre 2025. La sua eventuale adozione rappresenta un rischio da monitorare per gli investitori.

Cosa significa questo per gli investitori

Per i proprietari di edifici a reddito, il contesto attuale è eccezionalmente favorevole. I tassi di occupazione si avvicinano al 100% nella maggior parte delle agglomerazioni, il ricambio degli inquilini è minimo e il rischio di sfitto è praticamente inesistente nelle zone con maggiore carenza di alloggi. I rendimenti diretti totali hanno raggiunto il 6.1% nel 2025, con i valori delle proprietà residenziali a reddito in crescita del +5.2% nell’arco dell’anno.

Il sondaggio EY 2026 rivela che il 98% degli investitori istituzionali considera la Svizzera un mercato immobiliare attraente o molto attraente, rispetto al 93% dell’anno precedente. I flussi di capitale verso veicoli immobiliari indiretti hanno superato i CHF 9 miliardi nel 2025, un record. A nostro avviso, la carenza abitativa rimarrà un problema per almeno i prossimi cinque anni.

I rischi esistono, tuttavia. La compressione dei rendimenti (i rendimenti netti prime a Zurigo sono scesi all’1.80%) lascia poco margine di sicurezza. I premi dei fondi immobiliari quotati si attestano in mediana al 37% (contro il 19% storicamente), segnalando valutazioni tese. E le iniziative politiche (tetti agli affitti, limiti all’immigrazione) potrebbero modificare l’equazione nel medio termine.

Dal team Meotis Real Estate.