Die Schweizer Mietwohnungskrise

Der Mietwohnungsmangel in der Schweiz erreicht 2025-2026 eine seit zwanzig Jahren nicht mehr gesehene Intensität. Die landesweite Leerstandsquote sank am 1. Juni 2025 auf 1.00 %: 48’455 leere Wohnungen bei einem Bestand von 4.84 Millionen Einheiten. Dies ist der fünfte jährliche Rückgang in Folge seit dem Höchststand von 1.72 % im Jahr 2020. Für Investoren sichert diese strukturelle Knappheit aussergewöhnlich hohe Belegungsquoten und dauerhaften Spielraum bei der Mietpreisgestaltung. Für Mieter bedeutet sie eine fortlaufende Verschlechterung der Bezahlbarkeit von Wohnraum, in einem Land, in dem 58 % der Bevölkerung zur Miete wohnen.

48’455 leere Wohnungen: eine Zahl, die extreme lokale Verhältnisse verdeckt

So eindrücklich die nationalen Statistiken sind: Sie unterschätzen die Schärfe der Lage in den städtischen Zentren. Genf weist eine Leerstandsquote von 0.34 % auf, die niedrigste des Landes und die niedrigste seit 2012. Zug liegt bei 0.42 %, Zürich bei 0.48 %. In der Stadt Zürich selbst beträgt die Quote 0.07 %: weniger als 250 verfügbare Wohnungen für 450’000 Einwohner, wohl der niedrigste Wert in der westlichen Welt. In Schlieren in der Zürcher Agglomeration sinkt sie auf 0.03 %.

Inzwischen liegen fünfzehn Kantone unter 1 %, und 54.8 % der Schweizer Gemeinden unterschreiten diese kritische Schwelle, gegenüber 32.3 % im Jahr 2020. Nur der Jura (3.03 %) und Solothurn (2.05 %) liegen über der Schwelle von 2 %, unterhalb deren das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den Markt als angespannt einstuft.

Der Wohnungsbau hält nicht Schritt: ein strukturelles Defizit von 10’000 Wohnungen pro Jahr

Die Schweiz muss jährlich mindestens 50’000 Wohnungen bauen, um den Bedarf durch Zuwanderung, neue Haushalte und den Ersatz bestehender Gebäude zu decken. 2024 wurden nur 40’750 Einheiten fertiggestellt: 12.8 % weniger als im Vorjahr und die niedrigste Bestandswachstumsrate seit über 20 Jahren (0.95 %).

Die Prognosen deuten auf eine schrittweise Erholung hin: rund 43’200 Einheiten 2025 und 48’500 im Jahr 2026. Auch dieses Niveau läge unter dem strukturellen Bedarf. Zwischen 2020 und 2024 wird das kumulierte Defizit auf rund 23’000 Wohnungen geschätzt. Die Hindernisse sind strukturell: Das Raumplanungsgesetz von 2014 verhindert praktisch jede neue Bauzone, Einspracheverfahren verlängern die Fristen, die Baukosten gehören zu den höchsten Europas, und die seit dem 1. Januar 2025 geltenden neuen Basel-III-Anforderungen erhöhen die Finanzierungskosten für Bauprojekte.

Mietentwicklung: vordergründige Verlangsamung, anhaltende Spannungen im Kern

Der Anstieg der Angebotsmieten hat sich nach einem kräftigen Aufschwung deutlich abgeschwächt. Zwischen Ende 2021 und Ende 2024 stiegen sie kumuliert um +15 %. Zwischen Ende 2024 und Ende 2025 betrug der Zuwachs nur noch +1.3 %. Wüest Partner prognostiziert für 2026 einen moderaten Anstieg von +0.7 %.

Diese Verlangsamung spiegelt teilweise den Rückgang des hypothekarischen Referenzzinssatzes von 1.75 % im Dezember 2023 auf 1.25 % im September 2025 wider. Die eigentliche Entwicklung im Hintergrund ist die wachsende Lücke zwischen Bestands- und Marktmieten. Bestehende Mieter profitieren von geschützten Mieten unter dem Marktniveau. Das hält sie von einem Umzug ab: eine «Mietimmobilität», die das verfügbare Angebot bei Wiedervermietungen zusätzlich verringert.

Auf politischer Ebene hatte die im Mai 2025 lancierte Asloca-Initiative für ein kostenbasiertes Mietpreissystem bis Oktober 2025 bereits über 50 % der erforderlichen Unterschriften gesammelt. Ihre mögliche Annahme ist für Investoren ein zu beobachtendes Risiko.

Was das für Investoren bedeutet

Für Eigentümer von Renditeliegenschaften ist das aktuelle Umfeld aussergewöhnlich günstig. Die Belegungsquoten nähern sich in den meisten Agglomerationen 100 %, die Mieterfluktuation ist gering und das Leerstandsrisiko in angespannten Gebieten praktisch nicht vorhanden. Die Gesamtrendite direkt gehaltener Immobilien erreichte 2025 6.1 %; der Wert von Wohnrenditeliegenschaften stieg im Jahresverlauf um +5.2 %.

Die EY-Umfrage 2026 zeigt, dass 98 % der institutionellen Investoren die Schweiz als attraktiven oder sehr attraktiven Immobilienmarkt einschätzen, gegenüber 93 % im Vorjahr. In indirekte Immobilienanlagen flossen 2025 über CHF 9 Milliarden, ein Rekord. Unserer Einschätzung nach bleibt der Wohnungsmangel noch mindestens fünf Jahre ein Thema.

Risiken bestehen dennoch. Die Renditekompression (die Netto-Spitzenrenditen in Zürich sind auf 1.80 % gefallen) lässt wenig Sicherheitsspielraum. Die Aufschläge börsenkotierter Immobilienfonds liegen im Durchschnitt bei 37 %, gegenüber historisch 19 %, und deuten auf hohe Bewertungen hin. Politische Initiativen zu Mietobergrenzen oder Zuwanderungsbeschränkungen könnten die Rahmenbedingungen mittelfristig verändern.

Vom Team Meotis Real Estate.