أزمة السكن الإيجاري في سويسرا

بلغ نقص المساكن المعدّة للإيجار في سويسرا خلال 2025-2026 حدّةً لم تُشهد منذ عشرين عامًا. فقد انخفض معدل الشغور الوطني إلى 1.00% في 1 يونيو 2025، أي ⁦48’455⁩ مسكنًا خاليًا من أصل 4.84 مليون وحدة، مسجلًا تراجعًا سنويًا للمرة الخامسة على التوالي منذ ذروة 1.72% في 2020. وبالنسبة للمستثمرين، يضمن هذا النقص الهيكلي معدلات إشغال استثنائية وقدرةً مستمرة على تحديد الإيجارات. أما للمستأجرين، فيعني تراجعًا متواصلًا في القدرة على تحمّل تكاليف السكن، في بلد يعيش 58% من سكانه في مساكن مستأجرة.

⁦48’455⁩ مسكنًا خاليًا: رقم يخفي أوضاعًا محلية شديدة التفاوت

لا تعكس الإحصاءات الوطنية، رغم دلالتها اللافتة، كامل حدّة الوضع في المراكز الحضرية. فمعدل الشغور في جنيف يبلغ 0.34%، وهو الأدنى في البلاد والأدنى فيها منذ 2012. ويبلغ في زوغ 0.42% وفي زيورخ 0.48%. أما في مدينة زيورخ نفسها، فلا يتجاوز 0.07%، أي أقل من 250 مسكنًا متاحًا لـ⁦450’000⁩ نسمة، وهو على الأرجح أدنى معدل في العالم الغربي. وفي شليرن، ضمن التجمع الحضري لزيورخ، ينخفض إلى 0.03%.

تسجّل خمسة عشر كانتونًا حاليًا معدلات دون 1%، وتقل النسبة في 54.8% من البلديات السويسرية عن هذه العتبة الحرجة، مقابل 32.3% في 2020. ولا يتجاوز عتبة 2% سوى جورا (3.03%) وسولوتورن (2.05%)؛ وهي العتبة التي يصنّف المكتب الفدرالي للإسكان (FHO) السوق عند ما دونها بأنها تعاني نقصًا.

البناء لا يواكب الطلب: عجز هيكلي يبلغ ⁦10’000⁩ مسكن سنويًا

تحتاج سويسرا إلى بناء ما لا يقل عن ⁦50’000⁩ مسكن سنويًا لاستيعاب الطلب الناتج عن الهجرة وتشكّل أسر جديدة وتعويض المساكن القائمة. وفي 2024، لم يُسلَّم سوى ⁦40’750⁩ وحدة، بانخفاض 12.8% عن العام السابق، ليسجّل رصيد المساكن أدنى معدل نمو له منذ أكثر من 20 عامًا (0.95%).

وتشير التوقعات إلى تعافٍ تدريجي: نحو ⁦43’200⁩ وحدة في 2025 ثم ⁦48’500⁩ في 2026، وهو مستوى يبقى دون الحاجة الهيكلية. ويُقدَّر العجز التراكمي بين 2020 و2024 بنحو ⁦23’000⁩ مسكن. أما العقبات فهي هيكلية: فقانون التخطيط المكاني لعام 2014 يكاد يمنع إحداث مناطق بناء جديدة، وتطيل إجراءات الاعتراض المهل، وتُعدّ تكاليف البناء من الأعلى في أوروبا، كما تزيد متطلبات بازل III الجديدة، السارية منذ 1 يناير 2025، تكاليف تمويل التطوير العقاري.

تطور الإيجارات: تباطؤ ظاهري وضغوط مستمرة في العمق

تباطأ ارتفاع الإيجارات المعروضة بوضوح بعد موجة زيادات حادة. فبين نهاية 2021 ونهاية 2024، ارتفعت الإيجارات المطلوبة بنسبة تراكمية بلغت +15%. ثم اقتصرت الزيادة بين نهاية 2024 ونهاية 2025 على +1.3%. وتتوقع Wüest Partner زيادةً معتدلة تبلغ +0.7% في 2026.

ويعكس هذا التباطؤ جزئيًا انخفاض سعر الفائدة العقارية المرجعي من 1.75% في ديسمبر 2023 إلى 1.25% في سبتمبر 2025. لكن الظاهرة الأساسية هي اتساع الفجوة بين إيجارات العقود القائمة وإيجارات السوق. فالمستأجرون الحاليون يستفيدون من إيجارات محمية تقل عن أسعار السوق، ما يثنيهم عن الانتقال. وتؤدي ظاهرة «الجمود السكني» هذه إلى تقليص المعروض المتاح لإعادة التأجير أكثر.

وعلى الصعيد السياسي، كانت مبادرة Asloca، التي أُطلقت في مايو 2025 وتقترح نظامًا لتحديد الإيجارات على أساس التكلفة، قد جمعت بحلول أكتوبر 2025 أكثر من 50% من التوقيعات المطلوبة. ويمثّل احتمال إقرارها خطرًا ينبغي للمستثمرين متابعته.

ماذا يعني ذلك للمستثمرين؟

الظروف الحالية مواتية بصورة استثنائية لمالكي المباني المدرّة للدخل. فمعدلات الإشغال تقترب من 100% في معظم التجمعات الحضرية، وتبدّل المستأجرين محدود جدًا، وخطر الشغور شبه معدوم في المناطق التي تشهد شحًا في المعروض. وقد بلغت العوائد الإجمالية للاستثمار العقاري المباشر 6.1% في 2025، فيما ارتفعت قيم العقارات السكنية المدرّة للدخل بنسبة +5.2% خلال العام.

ويكشف استطلاع EY لعام 2026 أن 98% من المستثمرين المؤسسيين يعدّون سويسرا سوقًا عقارية جذابة أو جذابة جدًا، مقابل 93% قبل عام. وبلغت تدفقات رأس المال إلى أدوات الاستثمار العقاري غير المباشر أكثر من 9 مليارات فرنك سويسري (CHF) في 2025، وهو رقم قياسي. ونرى أن نقص المساكن سيظل قضيةً قائمة لخمس سنوات مقبلة على الأقل.

لكن المخاطر قائمة أيضًا. فتراجع العوائد، إذ هبط صافي عائد العقارات الممتازة في زيورخ إلى 1.80%، لا يترك إلا هامش أمان ضئيلًا. وتبلغ علاوات أسعار الصناديق العقارية المدرجة 37% في المتوسط، مقابل 19% تاريخيًا، ما يشير إلى تقييمات مرتفعة. كما قد تغيّر المبادرات السياسية، مثل سقوف الإيجارات وقيود الهجرة، المعادلة على المدى المتوسط.

بقلم فريق Meotis Real Estate.