Crisis de vivienda de alquiler en Suiza

La escasez de vivienda de alquiler en Suiza alcanza en 2025-2026 una intensidad que no se veía desde hacía veinte años. La tasa nacional de viviendas vacías cayó al 1.00% el 1 de junio de 2025, o 48’455 viviendas vacías de un parque de 4.84 millones de viviendas, marcando una quinta caída anual consecutiva desde el pico del 1.72% en 2020. Para los inversores, esta escasez estructural garantiza tasas de ocupación excepcionales y un poder duradero para fijar rentas. Para los inquilinos, significa una erosión continua de la asequibilidad de la vivienda, en un país donde el 58% de la población alquila.

48’455 viviendas vacías: una cifra que oculta realidades locales extremas

Las estadísticas nacionales, por muy impactantes que sean, subestiman la gravedad de la situación en los centros urbanos. Ginebra tiene una tasa de viviendas vacías del 0.34%, la más baja del país y la más baja desde 2012. Zug se sitúa en 0.42%, Zúrich en 0.48%. En la propia ciudad de Zúrich, la tasa alcanza el 0.07%, menos de 250 viviendas disponibles para 450’000 habitantes, probablemente la cifra más baja del mundo occidental. En Schlieren, en la aglomeración de Zúrich, cae al 0.03%.

Quince cantones ahora muestran tasas por debajo del 1%, y el 54.8% de los municipios suizos están bajo este umbral crítico (frente al 32.3% en 2020). Sólo Jura (3.03%) y Solothurn (2.05%) superan el umbral del 2% bajo el cual la Oficina Federal de la Vivienda (OFL) considera que existe escasez en el mercado.

La construcción no puede seguir el ritmo: un déficit estructural de 10’000 viviendas al año

Suiza necesita construir un mínimo de 50’000 viviendas al año para absorber la demanda generada por la inmigración, la formación de nuevos hogares y la sustitución del parque existente. En 2024, solo se entregaron 40’750 unidades, una caída del 12.8% respecto al año anterior y la tasa de crecimiento del parque más baja en más de 20 años (0.95%).

Las previsiones apuntan a una recuperación gradual: alrededor de 43’200 unidades en 2025, luego 48’500 en 2026, un nivel que seguiría por debajo de la necesidad estructural. Entre 2020 y 2024, el déficit acumulado se estima en alrededor de 23’000 viviendas. Los obstáculos son estructurales: la Ley de Ordenación del Territorio de 2014 prohíbe prácticamente cualquier nueva zona edificable, los procedimientos de oposición prolongan los plazos, los costes de construcción están entre los más altos de Europa y los nuevos requisitos de Basilea III (vigentes desde el 1 de enero de 2025) aumentan los costes de financiación del desarrollo.

Dinámica del alquiler: desaceleración superficial, tensiones subyacentes persistentes

El aumento de los alquileres ofertados se ha desacelerado considerablemente tras un ciclo de fuertes incrementos. Entre finales de 2021 y finales de 2024, los alquileres ofertados aumentaron un +15% de forma acumulada. Luego, entre finales de 2024 y finales de 2025, el incremento fue solo del +1.3%. Wüest Partner pronostica un aumento moderado del +0.7% en 2026.

Esta desaceleración refleja parcialmente la caída de la tipo hipotecario de referencia, del 1.75% (diciembre de 2023) al 1.25% (septiembre de 2025). El fenómeno subyacente real es la creciente brecha entre los alquileres existentes y los alquileres de mercado. Los inquilinos que permanecen se benefician de alquileres protegidos, por debajo del mercado, lo que les desincentiva mudarse, un fenómeno de “inmovilidad del alquiler” que reduce aún más la oferta disponible en el mercado de nuevas contrataciones.

Políticamente, la iniciativa Asloca, lanzada en mayo de 2025 y que propone un sistema de fijación de alquileres basado en costes, había recogido más del 50% de las firmas requeridas para octubre de 2025. Su posible adopción representa un riesgo a monitorizar para los inversores.

Qué significa esto para los inversores

Para los propietarios de edificios que generan ingresos, el contexto actual es excepcionalmente favorable. Las tasas de ocupación se acercan al 100% en la mayoría de las aglomeraciones, la rotación es mínima y el riesgo de viviendas vacías es prácticamente inexistente en zonas tensionadas. Los rendimientos directos totales alcanzaron el 6.1% en 2025, con los valores de los inmuebles residenciales de inversión avanzando un +5.2% durante el año.

La encuesta EY 2026 revela que el 98% de los inversores institucionales consideran a Suiza un mercado inmobiliario atractivo o muy atractivo, frente al 93% del año anterior. Los flujos de capital hacia vehículos inmobiliarios indirectos alcanzaron más de CHF 9 mil millones en 2025, un récord. En nuestra opinión, la escasez de vivienda seguirá siendo un problema durante al menos los próximos cinco años.

Sin embargo, los riesgos existen. La compresión de rendimientos (los rendimientos netos de los inmuebles de primera calidad en Zúrich han caído al 1.80%) deja poco margen de seguridad. Las primas de los fondos inmobiliarios cotizados se sitúan en una mediana del 37% (frente al 19% históricamente), lo que indica valoraciones elevadas. Y las iniciativas políticas (topes de alquiler, límites a la inmigración) podrían cambiar la ecuación a medio plazo.

Por el equipo de Meotis Real Estate.