Mercato immobiliare residenziale svizzero

I prezzi delle proprietà residenziali svizzere hanno registrato la loro più forte accelerazione in tre anni nel 2025. I prezzi degli appartamenti in proprietà sono aumentati del +4.5% su base annua nel Q4 2025 e le case indipendenti del +5.3%, tassi ben al di sopra delle medie decennali del +3.2% e +3.9% rispettivamente. Con il tasso guida della Banca nazionale svizzera (BNS) allo 0% e i tassi ipotecari fissi a 10 anni stabilizzati tra 1.5 e 2.0%, i costi di acquisizione sono diminuiti di oltre il 42% rispetto al picco di ottobre 2022. Le previsioni per il 2026 anticipano una crescita moderata ma solida del +2.8% per gli appartamenti in proprietà e del +3.1% per le case indipendenti, sostenuta da uno squilibrio tra domanda e offerta che non sarà risolto per diversi anni.

Un ciclo di accelerazione guidato da tassi e scarsità

Il 2025 ha segnato una svolta nella dinamica dei prezzi dopo il rallentamento del 2022‑2023. I prezzi degli appartamenti sono aumentati del +0.9% nel 2023, del +2.0% nel 2024, poi del +4.5% nel 2025 (indice dei prezzi di transazione Wüest Partner, Q4). Le case indipendenti hanno seguito una traiettoria simile: +0.7%, +1.2%, poi +5.3%. Il prezzo medio nazionale degli appartamenti è ora di circa CHF 865’000, mentre il prezzo medio per metro quadrato è CHF 8’315/m² per gli appartamenti e CHF 7’710/m² per le case.

Questa accelerazione deriva dalla convergenza di tre fattori. Primo, i sei tagli consecutivi del tasso guida della BNS tra marzo 2024 (1.75%) e giugno 2025 (0.00%) hanno ridotto il costo annuale di finanziamento di circa CHF 8’000 per un appartamento medio e CHF 11’000 per una casa indipendente, una diminuzione di oltre il 42%. Secondo, la carenza strutturale di abitazioni (tasso di abitazioni vuote all’1.0%) limita l’offerta disponibile.

Tassi ipotecari: una fase di stabilità favorevole agli acquirenti

Il tasso guida della BNS è rimasto allo 0.00% da giugno 2025, confermato nuovamente il 19 marzo 2026. Non prevediamo alcuna variazione prima della fine del 2026, con il primo aumento previsto al più presto nel secondo semestre 2027. L’inflazione svizzera, appena dello 0.1% a febbraio 2026, non crea pressioni sulla politica monetaria.

I tassi ipotecari a tasso fisso a 10 anni si collocano in un intervallo tra l’1.50% e il 2.05% all’inizio del 2026. I mutui SARON costano tra lo 0.70% e l’1.20%, margine bancario incluso. I nuovi requisiti di Basilea III (entrati in vigore dal 1° gennaio 2025) hanno spinto le banche ad aumentare i loro margini, in particolare sugli immobili a reddito, sul settore immobiliare commerciale e sul segmento di lusso.

Disparità regionali marcate

Le variazioni di prezzo tra le regioni sono considerevoli e si sono ampliate nel 2025. La Svizzera centrale registra i maggiori aumenti per gli appartamenti (+9.5%), seguita dalla Svizzera orientale (+6.5%) e dall’area metropolitana di Zurigo (+4.2%).

Per cantone, i dati di transazione collocano Svitto al primo posto (+8.2%), seguito da Zugo (+6.4%), Grigioni (+5.8%) e Vallese (+5.5-5.7%). Vallese centrale e Alto Vallese superano il +7%. Al contrario, il Ticino ha registrato un calo del -2.6% per gli appartamenti e del -4.6% per le case, l’unica regione in territorio negativo.

Il prezzo al metro quadrato illustra la portata delle disparità: CHF 22’350/m² per le transazioni di appartamenti a Zurigo, CHF 21’450/m² a Ginevra, circa CHF 9’800-11’500/m² a Berna, rispetto a CHF 3’000/m² nelle zone rurali del Giura.

Demografia e domanda: fattori strutturali intatti

La popolazione svizzera ha superato i 9 milioni di abitanti alla fine del 2024, con un’immigrazione netta di circa 90’000 persone. Circa l’80% della crescita demografica proviene dalla migrazione, con il tasso di fertilità che ha raggiunto un minimo storico di 1.29 figli per donna nel 2024.

Questa pressione demografica continua ad alimentare una domanda strutturale di almeno 50’000 abitazioni all’anno. Tuttavia il parco abitativo è cresciuto di sole 40’750 unità nel 2024. Il tasso di proprietà abitativa in Svizzera rimane tra i più bassi d’Europa, al 36%.

Prospettive 2026: crescita moderata ma sostenuta

Le previsioni convergono su un rallentamento ordinato degli aumenti dei prezzi. Wüest Partner prevede +2.8% per gli appartamenti in proprietà e +3.1% per le case unifamiliari nel 2026. UBS prevede circa +3% per il settore residenziale complessivo. L’indice di bolla immobiliare di UBS è salito a 0.48 nel quarto trimestre del 2025, ma rimane nella fascia di rischio «moderato».

I fattori di sostegno rimangono numerosi: tasso guida della BNS allo 0% per tutto il 2026, carenza persistente di offerta, vantaggi fiscali derivanti dall’abolizione del valore locativo imputato e l’attrattiva di rifugio sicuro del mercato immobiliare svizzero in un contesto geopolitico incerto.

Per gli acquirenti, la finestra di finanziamento rimane favorevole. I costi ipotecari sono diminuiti di oltre il 42% da ottobre 2022 e non è previsto alcun aumento significativo prima del 2027. La sfida per il 2026 sarà più legata alla ricerca di un immobile disponibile in un mercato in cui l’offerta rimane strutturalmente insufficiente.

Dal team Meotis Real Estate.