سوق العقارات السكنية في سويسرا

شهدت أسعار العقارات السكنية في سويسرا خلال عام 2025 أسرع وتيرة ارتفاع لها منذ ثلاث سنوات. ارتفعت أسعار شقق التملّك بنسبة +4.5% على أساس سنوي في الربع الرابع من 2025، وأسعار المنازل المستقلة بنسبة +5.3%، متجاوزةً بفارق واضح متوسطَي السنوات العشر البالغَين +3.2% و+3.9% على التوالي. ومع استقرار سعر الفائدة الأساسي للبنك الوطني السويسري عند 0% وفوائد الرهن العقاري الثابتة لعشر سنوات بين 1.5 و2.0%، انخفضت تكاليف التملّك بأكثر من 42% منذ ذروتها في أكتوبر 2022. وتشير توقعات 2026 إلى نمو معتدل لكنه متين، بنسبة +2.8% لشقق التملّك و+3.1% للمنازل المستقلة، يدعمه اختلال بين العرض والطلب سيستغرق تلاشيه عدة سنوات.

دورة ارتفاع متسارع تدفعها الفوائد وندرة المعروض

شكّل عام 2025 نقطة تحوّل في حركة الأسعار بعد التباطؤ في 2022-2023. ارتفعت أسعار الشقق بنسبة +0.9% في 2023، ثم +2.0% في 2024، و+4.5% في 2025، وفق مؤشر Wüest Partner لأسعار المعاملات في الربع الرابع. وسلكت المنازل المستقلة مسارًا مماثلًا: +0.7% ثم +1.2% ثم +5.3%. ويبلغ السعر الوسيط للشقة على المستوى الوطني حاليًا نحو CHF ⁦865’000⁩، بينما يبلغ متوسط سعر المتر المربع CHF ⁦8’315⁩/m² للشقق وCHF ⁦7’710⁩/m² للمنازل.

ينتج هذا التسارع عن تضافر ثلاثة عوامل. أولًا، أدت التخفيضات الستة المتتالية لسعر فائدة البنك الوطني السويسري بين مارس 2024 (1.75%) ويونيو 2025 (0.00%) إلى خفض تكلفة التمويل السنوية بنحو CHF ⁦8’000⁩ لشقة متوسطة وCHF ⁦11’000⁩ لمنزل مستقل، أي بأكثر من 42%. ثانيًا، يحدّ النقص الهيكلي في المساكن، مع معدل شغور يبلغ 1.0%، من المعروض المتاح.

فوائد الرهن العقاري: استقرار يصبّ في مصلحة المشترين

بقي سعر الفائدة الأساسي للبنك الوطني السويسري عند 0.00% منذ يونيو 2025، وأُكّد تثبيته مجددًا في 19 مارس 2026. ولا نتوقع أي تغيير قبل نهاية 2026، على أن تأتي أول زيادة في النصف الثاني من 2027 على أقرب تقدير. ولا يفرض التضخم السويسري، الذي بلغ 0.1% فقط في فبراير 2026، أي ضغط على السياسة النقدية.

تتراوح فوائد الرهن العقاري الثابتة لعشر سنوات بين 1.50 و2.05% في مطلع 2026. وتتراوح تكلفة الرهون المرتبطة بمعدل SARON بين 0.70 و1.20%، شاملةً هامش البنك. وقد دفعت متطلبات بازل III الجديدة، السارية منذ 1 يناير 2025، البنوك إلى زيادة هوامشها، ولا سيما على العقارات المدرّة للدخل والعقارات التجارية والعقارات الفاخرة.

تفاوت إقليمي واضح

تختلف الأسعار بين المناطق بدرجة كبيرة، وقد اتسعت هذه الفوارق في 2025. وسجّل وسط سويسرا أقوى الزيادات في أسعار الشقق (+9.5%)، يليه شرق سويسرا (+6.5%) ثم منطقة زيورخ الكبرى (+4.2%).

وعلى مستوى الكانتونات، تضع بيانات المعاملات شفيتز في الصدارة (+8.2%)، تليها زوغ (+6.4%) وغراوبوندن (+5.8%) وفاليه (+5.5-5.7%). وتتجاوز الزيادة +7% في منطقتَي فاليه الوسطى وفاليه العليا. في المقابل، سجّل تيسينو انخفاضًا بنسبة -2.6% للشقق و-4.6% للمنازل، ليكون المنطقة الوحيدة التي تراجعت فيها الأسعار.

وتبيّن أسعار المتر المربع حجم الفوارق: CHF ⁦22’350⁩/m² لمعاملات الشقق في زيورخ، وCHF ⁦21’450⁩/m² في جنيف، ونحو CHF ⁦9’800⁩-⁦11’500⁩/m² في برن، مقابل CHF ⁦3’000⁩/m² في ريف جورا.

السكان والطلب: العوامل الهيكلية لا تزال قائمة

تجاوز عدد سكان سويسرا 9 ملايين نسمة في نهاية 2024، مع صافي هجرة بلغ نحو ⁦90’000⁩ شخص. ويأتي نحو 80% من النمو السكاني من الهجرة، فيما هبط معدل الخصوبة إلى أدنى مستوى تاريخي له عند 1.29 طفل لكل امرأة في 2024.

يواصل هذا الضغط السكاني تغذية طلب هيكلي لا يقل عن ⁦50’000⁩ مسكن سنويًا. لكن رصيد المساكن لم يزد إلا بمقدار ⁦40’750⁩ وحدة في 2024. وتبقى نسبة تملّك المساكن في سويسرا من الأدنى في أوروبا، إذ تبلغ 36%.

آفاق 2026: نمو معتدل لكنه متواصل

يجمع أصحاب التوقعات على أن ارتفاع الأسعار سيتباطأ بصورة منتظمة. وتتوقع Wüest Partner زيادةً بنسبة +2.8% لشقق التملّك و+3.1% للمنازل المستقلة في 2026. أما UBS فتتوقع نحو +3% للقطاع السكني ككل. وقد ارتفع مؤشر UBS للفقاعة العقارية إلى 0.48 في الربع الرابع من 2025، لكنه بقي ضمن النطاق «المعتدل».

وتظل عوامل الدعم متعددة: فائدة البنك الوطني السويسري عند 0% طوال 2026، ونقص مستمر في المعروض، ومزايا ضريبية ناجمة عن إلغاء القيمة الإيجارية التقديرية، وجاذبية العقارات السويسرية كملاذ آمن في سياق جيوسياسي غير مستقر.

بالنسبة للمشترين، تبقى ظروف التمويل مواتية. فقد انخفضت تكاليف الرهن العقاري بأكثر من 42% منذ أكتوبر 2022، ولا يُتوقع ارتفاع ملموس قبل 2027. وسيتمثل تحدي 2026 أساسًا في العثور على عقار متاح في سوق تعاني نقصًا هيكليًا في المعروض.

بقلم فريق Meotis Real Estate.