Mercado inmobiliario residencial suizo

Los precios de la vivienda residencial suiza registraron su mayor aceleración en tres años en 2025. Los apartamentos en propiedad subieron un +4.5 % interanual en el cuarto trimestre de 2025 y las casas unifamiliares un +5.3 %, tasas de crecimiento muy superiores a los promedios a diez años de +3.2 % y +3.9 % respectivamente. Con el tipo de interés oficial del Banco Nacional Suizo (BNS) en 0 % y los tipos hipotecarios fijos a diez años estabilizados entre 1.5 % y 2.0 %, los costes de adquisición han caído más del 42 % desde el pico de octubre de 2022. Las previsiones para 2026 anticipan un crecimiento moderado pero sólido de +2.8 % para los apartamentos en propiedad y +3.1 % para las casas unifamiliares, respaldado por un desequilibrio entre oferta y demanda que no se resolverá durante varios años.

Un ciclo de aceleración impulsado por las tipos de interés y la escasez

2025 marcó un punto de inflexión en la dinámica de precios tras la desaceleración de 2022‑2023. Los precios de los apartamentos subieron un +0.9 % en 2023, +2.0 % en 2024 y luego +4.5 % en 2025 (índice de precios de transacción de Wüest Partner, Q4). Las casas unifamiliares siguieron una trayectoria similar: +0.7 %, +1.2 % y luego +5.3 %. El precio medio nacional de un apartamento se sitúa ahora en aproximadamente CHF 865’000, mientras que el precio medio por metro cuadrado es de CHF 8’315/m² para los apartamentos y CHF 7’710/m² para las casas.

Esta aceleración se debe a la convergencia de tres factores. Primero, los seis recortes consecutivos de los tipos del BNS entre marzo de 2024 (1.75 %) y junio de 2025 (0.00 %) redujeron el costo financiero anual en aproximadamente CHF 8’000 para un apartamento medio y CHF 11’000 para una casa unifamiliar, una disminución de más del 42 %. Segundo, la escasez estructural de vivienda (tasa de viviendas vacías del 1.0 %) limita la oferta disponible.

Tipos hipotecarios: una meseta favorable para los compradores

El tipo de interés oficial del Banco Nacional Suizo (BNS) se ha mantenido en 0.00% desde junio de 2025, confirmado nuevamente el 19 de marzo de 2026. No anticipamos ningún cambio antes de finales de 2026, con el primer aumento esperado en el segundo semestre de 2027 como muy pronto. La inflación suiza, de apenas 0.1% en febrero de 2026, no genera presión sobre la política monetaria.

Las tipos hipotecarios fijas a 10 años se sitúan en un rango de 1.50 a 2.05% a principios de 2026. Las hipotecas SARON cuestan entre 0.70 y 1.20%, incluido el margen bancario. Los nuevos requisitos de Basilea III (vigentes desde el 1 de enero de 2025) han llevado a los bancos a aumentar sus márgenes, particularmente en inmuebles de rendimiento, bienes raíces comerciales y el segmento de lujo.

Desigualdades regionales marcadas

Las variaciones de precios entre regiones son considerables y se han ampliado en 2025. Suiza central muestra los mayores incrementos para apartamentos (+9.5%), seguida por Suiza oriental (+6.5%) y el área metropolitana de Zúrich (+4.2%).

Por cantón, los datos de transacciones sitúan a Schwyz a la cabeza (+8.2%), seguido por Zug (+6.4%), los Grisones (+5.8%) y Valais (+5.5-5.7%). El Valais central y el Alto Valais superan el +7%. En cambio, Ticino registró una caída de -2.6% para apartamentos y -4.6% para casas, siendo la única región en territorio negativo.

El precio por metro cuadrado ilustra la magnitud de las disparidades: CHF 22’350/m² para transacciones de apartamentos en Zúrich, CHF 21’450/m² en Ginebra, alrededor de CHF 9’800-11’500/m² en Berna, frente a CHF 3’000/m² en el Jura rural.

Demografía y demanda: impulso estructural intacto

La población suiza superó los 9 millones de habitantes a finales de 2024, con una inmigración neta de aproximadamente 90’000 personas. Aproximadamente el 80% del crecimiento poblacional proviene de la migración, y la tasa de fertilidad alcanzó un mínimo histórico de 1.29 hijos por mujer en 2024.

Esta presión demográfica sigue alimentando una demanda estructural de al menos 50’000 viviendas al año. Sin embargo, el parque de viviendas creció solo 40’750 unidades en 2024. La tasa de propiedad de vivienda en Suiza sigue siendo una de las más bajas de Europa, con un 36%.

Perspectiva 2026: crecimiento moderado pero sostenido

El consenso de los analistas coincide en una desaceleración ordenada de los incrementos de precios. Wüest Partner anticipa +2.8 % para los apartamentos en propiedad y +3.1 % para las casas unifamiliares en 2026. UBS espera alrededor de +3 % para el sector residencial en conjunto. El índice de burbuja inmobiliaria de UBS subió a 0.48 en el cuarto trimestre de 2025, pero sigue en la zona “moderada”.

Los factores de apoyo siguen siendo numerosos: tipo oficial del BNS en 0 % durante todo 2026, escasez persistente de oferta, ventajas fiscales derivadas de la abolición del valor de alquiler imputado y el atractivo de refugio seguro de los inmuebles suizos en un contexto geopolítico incierto.

Para los compradores, la ventana de financiación sigue siendo favorable. Los costes hipotecarios han caído más del 42 % desde octubre de 2022, y no se espera un aumento significativo antes de 2027. El desafío para 2026 será más bien encontrar una propiedad disponible en un mercado donde la oferta sigue siendo estructuralmente insuficiente.

Por el equipo de Meotis Real Estate.