Der Schweizer Wohneigentumsmarkt

Die Preise für Schweizer Wohneigentum verzeichneten 2025 ihre stärkste Beschleunigung seit drei Jahren. Eigentumswohnungen verteuerten sich im 4. Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um +4.5 %, Einfamilienhäuser um +5.3 %. Diese Raten liegen deutlich über den Zehnjahresdurchschnitten von +3.2 % beziehungsweise +3.9 %. Bei einem SNB-Leitzins von 0 % und 10-jährigen Festhypothekarzinsen, die sich zwischen 1.5 und 2.0 % stabilisiert haben, sind die Erwerbskosten seit dem Höchststand im Oktober 2022 um mehr als 42 % gesunken. Die Prognosen für 2026 erwarten ein moderates, aber solides Wachstum von +2.8 % bei Eigentumswohnungen und +3.1 % bei Einfamilienhäusern. Gestützt wird es durch ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das sich erst in mehreren Jahren auflösen wird.

Ein Beschleunigungszyklus durch Zinsen und Knappheit

Nach der Abschwächung von 2022-2023 markierte 2025 einen Wendepunkt in der Preisdynamik. Die Wohnungspreise stiegen 2023 um +0.9 %, 2024 um +2.0 % und 2025 um +4.5 % (Transaktionspreisindex von Wüest Partner, 4. Quartal). Bei Einfamilienhäusern verlief die Entwicklung ähnlich: +0.7 %, +1.2 % und schliesslich +5.3 %. Der landesweite Medianpreis einer Wohnung liegt inzwischen bei rund CHF 865’000. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt CHF 8’315/m² für Wohnungen und CHF 7’710/m² für Häuser.

Diese Beschleunigung ergibt sich aus dem Zusammentreffen dreier Faktoren. Erstens haben die sechs aufeinanderfolgenden Zinssenkungen der SNB zwischen März 2024 (1.75 %) und Juni 2025 (0.00 %) die jährlichen Finanzierungskosten für eine durchschnittliche Wohnung um rund CHF 8’000 und für ein Einfamilienhaus um CHF 11’000 reduziert, ein Rückgang von über 42 %. Zweitens begrenzt der strukturelle Wohnungsmangel bei einer Leerstandsquote von 1.0 % das verfügbare Angebot.

Hypothekarzinsen: ein für Käufer günstiges Plateau

Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0.00 %; dies wurde am 19. März 2026 erneut bestätigt. Wir erwarten vor Ende 2026 keine Änderung. Mit einer ersten Erhöhung rechnen wir frühestens im 2. Halbjahr 2027. Die Schweizer Inflation von lediglich 0.1 % im Februar 2026 erzeugt keinen geldpolitischen Druck.

10-jährige Festhypothekarzinsen liegen Anfang 2026 in einer Bandbreite von 1.50 bis 2.05 %. SARON-Hypotheken kosten einschliesslich Bankmarge zwischen 0.70 und 1.20 %. Die neuen Basel-III-Anforderungen, die seit dem 1. Januar 2025 gelten, haben Banken zu höheren Margen veranlasst, insbesondere bei Renditeliegenschaften, Gewerbeimmobilien und im Luxussegment.

Deutliche regionale Unterschiede

Die Preisunterschiede zwischen den Regionen sind erheblich und haben sich 2025 vergrössert. Die Zentralschweiz verzeichnet bei Wohnungen die stärksten Zuwächse (+9.5 %), gefolgt von der Ostschweiz (+6.5 %) und dem Grossraum Zürich (+4.2 %).

Nach Kantonen liegt Schwyz laut Transaktionsdaten vorn (+8.2 %), gefolgt von Zug (+6.4 %), Graubünden (+5.8 %) und dem Wallis (+5.5-5.7 %). Das Mittel- und Oberwallis liegen über +7 %. Das Tessin verzeichnet dagegen einen Rückgang von −2.6 % bei Wohnungen und −4.6 % bei Häusern und ist damit die einzige Region mit negativer Entwicklung.

Der Quadratmeterpreis verdeutlicht das Ausmass der Unterschiede: CHF 22’350/m² bei Wohnungstransaktionen in Zürich, CHF 21’450/m² in Genf, etwa CHF 9’800-11’500/m² in Bern gegenüber CHF 3’000/m² im ländlichen Jura.

Demografie und Nachfrage: strukturelle Treiber bleiben intakt

Die Schweizer Bevölkerung überschritt Ende 2024 die Marke von 9 Millionen Einwohnern; die Nettozuwanderung betrug rund 90’000 Personen. Etwa 80 % des Bevölkerungswachstums entfallen auf Migration. Die Geburtenrate erreichte 2024 mit 1.29 Kindern pro Frau einen historischen Tiefstand.

Dieser demografische Druck sorgt weiterhin für einen strukturellen Bedarf von mindestens 50’000 Wohnungen pro Jahr. Der Bestand wuchs 2024 jedoch nur um 40’750 Einheiten. Die Wohneigentumsquote der Schweiz zählt mit 36 % weiterhin zu den niedrigsten in Europa.

Ausblick 2026: moderates, aber anhaltendes Wachstum

Die Prognosen stimmen darin überein, dass sich der Preisanstieg geordnet abschwächen wird. Wüest Partner erwartet für 2026 +2.8 % bei Eigentumswohnungen und +3.1 % bei Einfamilienhäusern. UBS rechnet für den Wohnimmobiliensektor insgesamt mit etwa +3 %. Der UBS-Immobilienblasenindex stieg im 4. Quartal 2025 auf 0.48, bleibt aber in der Zone «moderat».

Die stützenden Faktoren bleiben zahlreich: ein SNB-Leitzins von 0 % während des gesamten Jahres 2026, anhaltende Angebotsknappheit, steuerliche Vorteile durch die Abschaffung des Eigenmietwerts und die Attraktivität Schweizer Immobilien als sicherer Hafen in einem unsicheren geopolitischen Umfeld.

Für Käufer bleibt das Finanzierungsfenster günstig. Die Hypothekarkosten sind seit Oktober 2022 um mehr als 42 % gesunken; vor 2027 wird kein wesentlicher Anstieg erwartet. Die Herausforderung für 2026 dürfte vielmehr darin bestehen, in einem Markt mit strukturell unzureichendem Angebot eine verfügbare Immobilie zu finden.

Vom Team Meotis Real Estate.