العقارات السويسرية: ركيزة لثروة تعبر الأجيال

تتميّز العقارات السويسرية بأنها من الأصول النادرة التي تجمع بين عوائد منتظمة واستقرار استثنائي وتيسير انتقال الثروة، وهو مزيج فريد في المشهد الاستثماري العالمي. فعلى مدى 25 عامًا، حققت الصناديق العقارية السويسرية عائدًا سنويًا مركّبًا بلغ 5.5%، أقل من الأسهم السويسرية بـ90 نقطة أساس فقط، مع تقلبات لا تتجاوز ثلث تقلباتها. واليوم، يفتح الاستثمار في حصص جزئية وترميز الأصول هذه الفئة، التي ظل الوصول إليها حكرًا على فئات محدودة، أمام جمهور أوسع، مستفيدَين من الإطار التنظيمي السويسري المتقدم.

عائد معدّل بحسب المخاطر لا مثيل له

حقق الاستثمار المباشر في العقارات السكنية السويسرية متوسط عائد إجمالي بلغ 5.8% سنويًا منذ 2002، وفق مؤشر MSCI/Wüest Partner، موزعًا على نحو 4.2% من صافي العائد الإيجاري و1.6% من ارتفاع قيمة رأس المال. ويتجاوز هذا الرقم بوضوح عائد السندات السويسرية، البالغ نحو 4% سنويًا منذ 1926 وفق بيانات Pictet، وعائد الذهب البالغ 3 إلى 4%، ويقترب من عائد الأسهم السويسرية البالغ نحو 7.7% على مؤشر SPI. لكنه يقترن بتقلبات تبلغ 8% فقط، مقابل 22% لأسواق الأسهم.

وينعكس هذا التوازن الاستثنائي بين المخاطر والعائد في نسبة شارب تتفوق على معظم فئات الأصول التقليدية. ففي 2025، بلغ العائد الإجمالي للاستثمار المباشر 6.1% وفق بيانات IAZI/CIFI، بدعم من معدل شغور منخفض تاريخيًا عند 1.0% ونمو الإيجارات المرجعية بنسبة +3.7%. وسجّلت الصناديق العقارية المدرجة، ممثلة بمؤشر SWIIT، عائدًا بلغ +10.6% خلال العام، فيما قفزت الشركات العقارية المدرجة، ممثلة بمؤشر REAL، بنسبة +23.3%.

ولا تقلّ حجة الصمود إقناعًا. فعلى خلاف الأسواق العقارية الأمريكية والبريطانية والإسبانية، لم تشهد أسعار المساكن السويسرية تصحيحًا ملموسًا خلال الأزمة المالية في 2008. وبعد جائحة 2020، ارتفعت قيم العقارات السكنية بنسبة +4.1% في العام التالي. وخلال صدمة أسعار الفائدة في 2022-2023، لم يتجاوز تصحيح الأسعار -4.4% بالقيمة الحقيقية، وهو تراجع جرى تعويضه في أقل من 18 شهرًا. ويضيف الفرنك السويسري، الذي ارتفع بنحو 30% مقابل الدولار خلال العقد الماضي، حمايةً إضافية للمستثمرين الدوليين من مخاطر العملة.

الدخل الإيجاري: المحرّك الهادئ للأداء

يأتي ما بين 70 و80% من إجمالي عوائد العقارات السويسرية من الدخل الإيجاري، لا من ارتفاع قيمة رأس المال. وهذا المكوّن هو ما يمنح العقار طابع تدفق دخل شبه دائم، وهو أمر تزداد أهميته في بيئة الفوائد الصفرية.

يبلغ متوسط العائد الإيجاري الإجمالي على المستوى الوطني 2.92%، وفق Global Property Guide للربع الثالث من 2025، مع اختلافات إقليمية كبيرة: 1.80% في زيورخ، حيث تتقلص عوائد العقارات الممتازة، و2.20% في جنيف، و2.40% في بازل، وصولًا إلى 4-4.5% في المدن الثانوية. وبعد خصم تكاليف التشغيل والضرائب والمخصّصات، يحقق المالكون عادةً صافي عائد بين 1.5 و2.5%. ويتجاوز هذا العائد الحقيقي الصافي عائد سندات الاتحاد السويسري، الذي عاد إلى النطاق السالب في مطلع 2026، مع عائد السندات لعشر سنوات عند نحو 0.20%.

وتوزّع الصناديق العقارية المدرجة عائدًا متوسطه 2.68%، بفارق 2.23% عن السندات الحكومية، وهو أقل قليلًا من المتوسط التاريخي البالغ 2.90%، ما يعكس قوة طلب المستثمرين. وفي 2025، جمعت أدوات الاستثمار العقاري غير المباشر أكثر من 9 مليارات فرنك سويسري (CHF) من رؤوس الأموال الجديدة، بزيادة 80% عن متوسط السنوات الخمس.

انتقال الثروة والاستقرار الهيكلي

توفّر سويسرا إطارًا مواتيًا بصورة خاصة لتوارث الملكية العقارية. فالأسر السويسرية تحتفظ بعقاراتها 30 عامًا في المتوسط، وقد انخفضت نسبة الدين العقاري من CHF 0.42 إلى CHF 0.36 لكل فرنك من الأصول العقارية بين 2011 و2022. واللافت أن الودائع المصرفية للأسر السويسرية تغطي 101.2% من إجمالي الدين العقاري على المستوى الوطني، ما يشكّل شبكة أمان فريدة للاقتصاد الكلي.

وتحدّ التنظيمات المصرفية المتحفظة، بما فيها متطلبات الحد الأدنى للأموال الذاتية، ومعدل الاستهلاك النظري البالغ 5%، وعدم تجاوز نسبة الدين إلى الدخل 33%، من التجاوزات المضاربية وتحمي استقرار السوق. وبعد ارتفاع مؤشر UBS للفقاعة العقارية السويسرية إلى 0.48 في الربع الرابع من 2025، بقي ضمن النطاق «المعتدل»، فيما تبلغ عتبة الإنذار 1.0.

الاستثمار في حصص جزئية: توسيع فرص الوصول

بلغ حجم سوق التمويل الجماعي العقاري السويسري 109 ملايين فرنك سويسري (CHF) في 2023، مع نمو سنوي يتجاوز 30%. وتتيح عدة منصات اليوم الوصول إلى الملكية العقارية المباشرة بمبالغ دخول أقل بكثير من السابق.

تتيح Foxstone، التي تأسست في جنيف عام 2016، ملكية مشتركة مباشرة مسجّلة في السجل العقاري بدءًا من CHF ⁦25’000⁩، مع عوائد مستهدفة بين 5 و7% سنويًا وتوزيعات ربع سنوية. وتستهدف Crowdhouse في زيورخ حدًا أدنى للاستثمار يبلغ CHF ⁦100’000⁩، بعوائد بين 4 و6%. أما Imvesters في سويسرا الناطقة بالفرنسية، فتُظهر عوائد تصل إلى 8.89% على بعض العقارات في La Chaux-de-Fonds، مع إمكانية الدخول بدءًا من CHF ⁦20’000⁩.

ترميز الأصول والأصول الحقيقية على البلوكشين

تمتلك سويسرا إطارًا قانونيًا رائدًا لترميز الأصول العقارية. فقد أنشأ قانون تقنية السجلات الموزّعة (DLT)، المعتمد في 2020، فئة «الحقوق المالية القائمة على السجلات» (Registerwertrechte)، مانحًا حقوق الملكية المسجّلة على البلوكشين اعترافًا قانونيًا كاملًا.

لكن هناك تمييزًا قانونيًا أساسيًا: لا يمكن ترميز الملكية العقارية المباشرة في سويسرا، لأن القانون المدني يشترط القيد في السجل العقاري عند أي نقل للملكية. ولذلك ينطبق الترميز على الاستثمارات العقارية غير المباشرة: وحدات الصناديق، والسندات، والحصص في الشركات العقارية، أو الحقوق الدائنة.

وتتطور البنية التحتية بسرعة. فبورصة SIX Digital Exchange (SDX)، المرخّصة من FINMA في 2021، توفّر بيئة خاضعة للتنظيم لتداول الأوراق المالية الرقمية وحفظها. وتخطط BX Digital، التي حصلت على الموافقة في 2025، لإدراج أكثر من 100 ورقة مالية مرمّزة للتداول على مدار 24/7. ومن الصفقات الرائدة شراء BrickMark مبنى في شارع Bahnhofstrasse بزيورخ مقابل 130 مليون فرنك سويسري (CHF)، سُدّد جزء منها برموز رقمية.

وبالنسبة للمستثمر الذي يبني ثروة طويلة الأمد، يَعِد الترميز في نهاية المطاف بزيادة السيولة في سوق تتسم بنقص هيكلي فيها، وتقسيم الملكية إلى حصص أدق، وتعزيز الشفافية وخفض تكاليف المعاملات، مع الاستفادة من الإطار التنظيمي السويسري الذي يُعدّ الأكثر تقدمًا عالميًا في هذا المجال.

بقلم فريق Meotis Real Estate.