Schweizer Immobilien als Pfeiler eines generationenübergreifenden Vermögens

Schweizer Immobilien gehören zu den wenigen Anlagen, die regelmässige Erträge, aussergewöhnliche Stabilität und eine vereinfachte Vermögensweitergabe verbinden, ein besonderes Angebot in der weltweiten Anlagelandschaft. Über 25 Jahre erzielten Schweizer Immobilienfonds eine annualisierte Rendite von 5.5 %, nur 90 Basispunkte weniger als Schweizer Aktien, bei dreimal geringerer Volatilität. Heute öffnen Teilinvestitionen und Tokenisierung diese historisch exklusive Anlageklasse einem breiteren Publikum und stützen sich dabei auf den fortschrittlichen regulatorischen Rahmen der Schweiz.

Eine risikobereinigte Rendite ohne Entsprechung

Direkt gehaltene Schweizer Wohnimmobilien erwirtschafteten laut MSCI/Wüest-Partner-Index seit 2002 eine durchschnittliche Gesamtrendite von 5.8 % pro Jahr. Diese setzt sich aus etwa 4.2 % Nettomietrendite und 1.6 % Wertsteigerung zusammen. Der Wert liegt deutlich über Schweizer Anleihen (rund 4 % jährlich seit 1926 laut Pictet) und Gold (3 bis 4 %) und nähert sich Schweizer Aktien (rund 7.7 % im SPI), allerdings bei einer Volatilität von nur 8 % gegenüber 22 % an den Aktienmärkten.

Dieses aussergewöhnliche Verhältnis von Risiko und Rendite führt zu einer Sharpe Ratio oberhalb der meisten traditionellen Anlageklassen. 2025 erreichte die Gesamtrendite direkter Anlagen 6.1 % (Daten von IAZI/CIFI), gestützt durch eine historisch niedrige Leerstandsquote von 1.0 % und ein Wachstum der Referenzmieten von +3.7 %. Börsenkotierte Immobilienfonds (SWIIT-Index) erzielten im Jahresverlauf +10.6 %, während börsenkotierte Immobiliengesellschaften (REAL-Index) um +23.3 % zulegten.

Ebenso überzeugend ist das Argument der Widerstandsfähigkeit. Anders als amerikanische, britische oder spanische Immobilien verzeichneten Schweizer Wohnimmobilienpreise während der Finanzkrise 2008 keine wesentliche Korrektur. Im Zusammenhang mit der Pandemie 2020 stiegen die Werte von Wohnimmobilien im Folgejahr um +4.1 %. Während des Zinsschocks 2022-2023 blieb die Preiskorrektur real auf −4.4 % begrenzt; dieser Rückgang war in weniger als 18 Monaten aufgeholt. Der Schweizer Franken, der gegenüber dem Dollar im vergangenen Jahrzehnt um rund 30 % aufgewertet hat, bietet internationalen Investoren eine zusätzliche Währungsschutzkomponente.

Mieteinnahmen als stiller Renditetreiber

Zwischen 70 und 80 % der Gesamtrendite Schweizer Immobilien stammen aus Mieteinnahmen, nicht aus Wertsteigerungen. Diese Komponente verleiht Immobilien den Charakter einer nahezu dauerhaften Rente, was besonders in einem Nullzinsumfeld relevant ist.

Die Bruttomietrendite liegt im Landesdurchschnitt bei 2.92 % (3. Quartal 2025, Global Property Guide), mit erheblichen regionalen Unterschieden: 1.80 % in Zürich im renditekomprimierten Spitzenmarkt, 2.20 % in Genf, 2.40 % in Basel und bis zu 4-4.5 % in kleineren Städten. Nach Betriebskosten, Steuern und Rückstellungen erzielen Eigentümer üblicherweise 1.5 bis 2.5 %. Diese reale Nettorendite übertrifft jene von Bundesobligationen, die Anfang 2026 wieder in den negativen Bereich zurückkehrten (10-jährige Rendite bei rund 0.20 %).

Börsenkotierte Immobilienfonds schütten im Durchschnitt 2.68 % aus. Der Abstand zu Staatsanleihen beträgt 2.23 % und liegt damit leicht unter dem historischen Durchschnitt von 2.90 %, was die starke Investorennachfrage widerspiegelt. 2025 nahmen indirekte Immobilienanlagegefässe mehr als CHF 9 Milliarden neues Kapital auf, 80 % mehr als im Fünfjahresdurchschnitt.

Vermögensweitergabe und strukturelle Stabilität

Die Schweiz bietet besonders günstige Rahmenbedingungen für generationenübergreifendes Immobilieneigentum. Schweizer Haushalte halten ihre Immobilien durchschnittlich 30 Jahre. Die Hypothekarverschuldung sank zwischen 2011 und 2022 von CHF 0.42 auf CHF 0.36 pro Franken Immobilienvermögen. Bemerkenswert ist, dass die Bankeinlagen der Schweizer Haushalte 101.2 % der gesamten nationalen Hypothekarschuld decken, ein einzigartiges makroökonomisches Sicherheitsnetz.

Konservative Bankvorschriften (Mindestanforderungen an Eigenmittel, ein theoretischer Amortisationssatz von 5 % und ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von höchstens 33 %) begrenzen spekulative Übertreibungen und schützen die Marktstabilität. Der UBS-Index für die Schweizer Immobilienblase bleibt nach seinem Anstieg auf 0.48 im 4. Quartal 2025 in der Zone «moderat»; die Warnschwelle liegt bei 1.0.

Teilinvestitionen: die Öffnung schreitet voran

Der Schweizer Immobilien-Crowdfunding-Markt erreichte 2023 CHF 109 Millionen, bei einem jährlichen Wachstum von über 30 %. Mehrere Plattformen ermöglichen inzwischen den Zugang zu direktem Immobilieneigentum mit erheblich niedrigeren Einstiegsbeträgen.

Foxstone (Genf, gegründet 2016) bietet ab CHF 25’000 direktes, im Grundbuch eingetragenes Miteigentum mit Zielrenditen von 5 bis 7 % pro Jahr und vierteljährlichen Ausschüttungen. Crowdhouse (Zürich) richtet sich an Investitionen ab CHF 100’000 mit Renditen von 4 bis 6 %. Imvesters (Westschweiz) weist bei bestimmten Objekten in La Chaux-de-Fonds Renditen von bis zu 8.89 % aus; der Einstieg beginnt bei CHF 20’000.

Tokenisierung und Sachwerte auf der Blockchain

Die Schweiz verfügt über einen wegweisenden Rechtsrahmen für die Tokenisierung von Immobilienanlagen. Das 2020 verabschiedete DLT-Gesetz (Distributed Ledger Technology) schuf die Kategorie der «Registerwertrechte» und verlieh auf der Blockchain erfassten Vermögensrechten volle rechtliche Anerkennung.

Dabei gilt eine grundlegende rechtliche Unterscheidung: Direktes Immobilieneigentum kann in der Schweiz nicht tokenisiert werden, da das Zivilgesetzbuch für jede Eigentumsübertragung einen Grundbucheintrag verlangt. Die Tokenisierung betrifft deshalb indirekte Immobilienanlagen: Fondsanteile, Anleihen, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften oder Forderungen.

Die Infrastruktur entwickelt sich rasch. Die SIX Digital Exchange (SDX), die 2021 eine FINMA-Bewilligung erhielt, bietet einen regulierten Rahmen für Handel und Verwahrung digitaler Wertpapiere. BX Digital, 2025 zugelassen, plant die Kotierung von über 100 tokenisierten Wertpapieren für den Handel rund um die Uhr (24/7). Zu den frühen Transaktionen zählt der Erwerb eines Gebäudes an der Zürcher Bahnhofstrasse durch BrickMark für CHF 130 Millionen, der teilweise mit Token bezahlt wurde.

Für vermögensorientierte Anleger verspricht die Tokenisierung langfristig mehr Liquidität in einem strukturell illiquiden Markt, eine feinere Aufteilung, höhere Transparenz und geringere Transaktionskosten. Dabei profitiert sie vom Schweizer Regulierungsrahmen, dem weltweit fortschrittlichsten auf diesem Gebiet.

Vom Team Meotis Real Estate.