Crise du logement locatif en Suisse

La pénurie de logements locatifs en Suisse atteint en 2025-2026 une intensité sans précédent depuis vingt ans. Le taux de vacance national est tombé à 1.00% au 1er juin 2025, soit 48’455 logements vides sur un parc de 4.84 millions d’unités, marquant une cinquième baisse annuelle consécutive depuis le pic de 1.72% en 2020. Pour les investisseurs, cette pénurie structurelle garantit des taux d’occupation exceptionnels et un pouvoir de fixation des loyers durable. Pour les locataires, elle signifie une érosion continue de l’accessibilité au logement, dans un pays où 58% de la population est locataire.

48’455 logements vides : un chiffre qui masque des réalités locales extrêmes

Les statistiques nationales, aussi frappantes soient-elles, sous-estiment la gravité de la situation dans les centres urbains. Genève affiche un taux de vacance de 0.34%, le plus bas du pays et le plus bas depuis 2012. Zoug se situe à 0.42%, Zurich à 0.48%. Dans la ville de Zurich même, le taux atteint 0.07%, soit moins de 250 logements disponibles pour 450’000 habitants, probablement le chiffre le plus faible du monde occidental. À Schlieren, dans l’agglomération zurichoise, il tombe à 0.03%.

Quinze cantons affichent désormais des taux inférieurs à 1%, et 54.8% des communes suisses se situent sous ce seuil critique (contre 32.3% en 2020). Seuls le Jura (3.03%) et Soleure (2.05%) dépassent le seuil de 2% en dessous duquel l’Office fédéral du logement (OFL) qualifie le marché de « pénurique ». Wüest Partner estime le taux de vacance d’équilibre national à 1.27%, le marché en est largement éloigné.

L’indice de pénurie de l’OFL a atteint 1.2 en 2025, le pire niveau depuis 2014. Martin Tschirren, directeur de l’Office fédéral du logement, l’affirme sans détour : « La pénurie va s’aggraver en 2026. Les causes ne peuvent pas être corrigées rapidement. »

La construction ne suit pas : un déficit structurel de 10’000 logements par an

La Suisse a besoin de construire au minimum 50’000 logements par an pour absorber la demande générée par l’immigration, la formation de nouveaux ménages et le remplacement du parc existant. En 2024, seulement 40’750 unités ont été livrées, une chute de 12.8% par rapport à l’année précédente et le taux de croissance du parc le plus faible en plus de 20 ans (0.95%).

Les prévisions tablent sur une remontée progressive : environ 43’200 unités en 2025, puis 48’500 en 2026, un niveau qui resterait en deçà du besoin structurel. Entre 2020 et 2024, le déficit cumulé est estimé à environ 23’000 logements. Les permis de construire ont certes repris depuis mi-2022, avec une hausse de +30% pour les demandes de PPE entre 2023 et 2024, mais le délai entre permis et livraison, de 2 à 3 ans, voire 52 mois à Genève, signifie que l’offre ne rattrapera pas la demande avant 2027 au plus tôt.

Les freins sont structurels : la loi sur l’aménagement du territoire de 2014 interdit quasi toute nouvelle zone à bâtir, les procédures d’opposition rallongent les délais, les coûts de construction figurent parmi les plus élevés d’Europe, et les nouvelles exigences Bâle III (en vigueur depuis le 1er janvier 2025) renchérissent le financement des promotions. La part des maisons individuelles dans les nouvelles constructions est tombée à 12%, contre 40% au début des années 2000.

Dynamique des loyers : décélération en surface, tensions de fond persistantes

La hausse des loyers offerts a considérablement ralenti après un cycle de forte augmentation. Entre fin 2021 et fin 2024, les loyers proposés (annonces) ont progressé de +15% cumulés. Puis, entre fin 2024 et fin 2025, la hausse n’a été que de +1.3%, avec un quasi-plateau de +0.2% au second semestre 2025. Wüest Partner prévoit une augmentation modérée de +0.7% en 2026 en moyenne nationale.

Cette décélération reflète en partie la baisse du taux hypothécaire de référence, passé de 1.75% (décembre 2023) à 1.25% (septembre 2025). Chaque baisse de 0.25 point ouvre droit à une réduction de loyer d’environ 2.91% pour les locataires dont le bail a été fixé au taux supérieur.

Le véritable phénomène de fond est l’écart croissant entre les loyers existants et les loyers du marché. Les locataires en place bénéficient de loyers protégés et inférieurs au marché, ce qui les dissuade de déménager, un phénomène d’« immobilité locative » qui réduit encore l’offre disponible sur le marché de la relocation.

Du côté politique, l’initiative de l’Asloca lancée en mai 2025, qui propose un système de fixation des loyers basé sur les coûts, avait collecté plus de 50% des signatures nécessaires en octobre 2025. Son adoption potentielle représente un risque à surveiller pour les investisseurs.

Ce que cela signifie pour les investisseurs

Pour les propriétaires d’immeubles de rendement, le contexte actuel est exceptionnellement favorable. Les taux d’occupation frôlent les 100% dans la plupart des agglomérations, le turnover est minimal, et le risque de vacance quasi inexistant dans les zones tendues. Les rendements totaux directs ont atteint 6.1% en 2025, les valeurs d’immeubles résidentiels de rendement progressant de +5.2% sur l’année.

L’enquête EY 2026 révèle que 98% des investisseurs institutionnels considèrent la Suisse comme un marché immobilier attractif ou très attractif, contre 93% un an plus tôt. Les flux de capitaux vers les véhicules immobiliers indirects ont atteint plus de CHF 9 milliards en 2025, un record. Selon nous, la pénurie de logements restera un enjeu pour au moins les cinq prochaines années.

Les risques existent néanmoins. La compression des rendements, les taux nets prime à Zurich sont tombés à 1.80%, laisse peu de marge de sécurité. Les agios des fonds immobiliers cotés atteignent 37% en moyenne (contre 19% historiquement), signalant une valorisation tendue. Et les initiatives politiques (plafonnement des loyers, limitation de l’immigration) pourraient modifier l’équation à moyen terme.

Par l’équipe Meotis Immobilier.