Marché de la propriété résidentielle en Suisse

Les prix de la propriété résidentielle suisse ont connu leur plus forte accélération en trois ans en 2025. Les appartements en PPE ont progressé de +4.5% en glissement annuel au T4 2025 et les maisons individuelles de +5.3%, des taux nettement supérieurs aux moyennes décennales de +3.2% et +3.9% respectivement. Avec un taux directeur BNS à 0% et des taux hypothécaires fixes à 10 ans stabilisés entre 1.5 et 2.0%, le coût d’acquisition a baissé de plus de 42% depuis le pic d’octobre 2022. Les prévisions 2026 anticipent une croissance modérée mais solide de +2.8% pour les PPE et +3.1% pour les maisons individuelles, soutenue par un déséquilibre offre-demande qui ne se résorbera pas avant plusieurs années.

Un cycle d’accélération porté par les taux et la rareté

L’année 2025 a marqué un tournant dans la dynamique des prix après le ralentissement de 2022-2023. Les prix des appartements ont progressé de +0.9% en 2023, +2.0% en 2024, puis +4.5% en 2025 (indice de prix de transaction Wüest Partner, T4). Les maisons individuelles ont suivi une trajectoire similaire : +0.7%, +1.2%, puis +5.3%. Le prix médian national d’un appartement atteint désormais environ CHF 865’000, tandis que le prix moyen au mètre carré s’établit à CHF 8’315/m² pour les appartements et CHF 7’710/m² pour les maisons.

Cette accélération résulte de la convergence de trois facteurs. Premièrement, les six baisses consécutives du taux directeur BNS entre mars 2024 (1.75%) et juin 2025 (0.00%) ont réduit le coût annuel de financement d’environ CHF 8’000 pour un appartement moyen et CHF 11’000 pour une maison individuelle, soit une baisse de plus de 42%. Deuxièmement, la pénurie structurelle de logements (taux de vacance à 1.0%) limite l’offre disponible.

Taux hypothécaires : un plateau favorable aux acquéreurs

Le taux directeur BNS se maintient à 0.00% depuis juin 2025, confirmé à nouveau le 19 mars 2026. Nous n’anticipons aucune modification avant fin 2026, la première hausse étant attendue au second semestre 2027 au plus tôt. L’inflation suisse, à peine 0.1% en février 2026 (prévision annuelle de 0.5% pour 2026), ne crée aucune pression sur la politique monétaire.

Les taux hypothécaires fixes à 10 ans s’établissent dans une fourchette de 1.50 à 2.05% début 2026, avec un taux de référence autour de 1.68-1.74%. Les hypothèques SARON coûtent entre 0.70 et 1.20%, marge bancaire comprise.

Les nouvelles exigences Bâle III (en vigueur depuis le 1er janvier 2025) ont conduit les banques à augmenter leurs marges, particulièrement sur les immeubles de rendement, l’immobilier commercial et le segment luxe. La part des hypothèques SARON a reculé à environ 7% des nouvelles transactions, les emprunteurs privilégiant la sécurité des taux fixes.

Des disparités régionales marquées

Les variations de prix entre régions sont considérables et se sont amplifiées en 2025. La Suisse centrale affiche les plus fortes hausses pour les appartements (+9.5%), suivie de la Suisse orientale (+6.5%) et du Grand Zurich (+4.2%).

Par canton, les données de transaction placent Schwyz en tête (+8.2%), suivi de Zoug (+6.4%), des Grisons (+5.8%) et du Valais (+5.5-5.7% selon les indices). Le Valais central et le Haut-Valais dépassent +7%. À l’opposé, le Tessin enregistre une baisse de -2.6% pour les appartements et -4.6% pour les maisons, la seule région en territoire négatif.

Les prix au mètre carré illustrent l’ampleur des écarts : CHF 22’350/m² pour les transactions d’appartements à Zurich, CHF 21’450/m² à Genève, environ CHF 9’800-11’500/m² à Berne, contre CHF 3’000/m² dans le Jura rural. Le prix moyen d’une maison individuelle à Zurich approche CHF 4 millions, tandis que la moyenne nationale se situe autour de 1.25 million.

Démographie et demande : des moteurs structurels intacts

La population suisse a dépassé 9 millions d’habitants fin 2024, avec une immigration nette d’environ 90’000 personnes. Environ 80% de la croissance démographique provient de la migration, le taux de fécondité ayant atteint un plancher historique de 1.29 enfant par femme en 2024.

Cette pression démographique continue de nourrir une demande structurelle d’au moins 50’000 logements par an. Or le parc n’a crû que de 40’750 unités en 2024. Le taux de propriété suisse reste parmi les plus bas d’Europe à 36%, et l’accessibilité se dégrade : selon UBS, un couple suisse avec un revenu de CHF 150’000 ne peut se permettre que 31% des biens sur le marché.

Perspectives 2026 : croissance modérée mais soutenue

Le consensus des prévisionnistes s’accorde sur un ralentissement ordonné de la hausse des prix. Wüest Partner anticipe +2.8% pour les PPE et +3.1% pour les maisons individuelles en 2026. UBS table sur environ +3% pour l’ensemble du résidentiel. RealAdvisor et Engel & Völkers s’alignent sur des fourchettes de 2 à 3%. Le Valais pourrait surperformer avec +4.0% pour les PPE et +3.2% pour les maisons (BCVS-CIV).

L’indice UBS de bulle immobilière est remonté à 0.48 au T4 2025, la plus forte hausse trimestrielle depuis 1989, mais reste en zone « modérée ». Les facteurs de soutien restent nombreux : taux BNS à 0% pour toute l’année 2026, pénurie d’offre persistante, avantages fiscaux de la suppression de la valeur locative, et attrait de valeur refuge de l’immobilier suisse dans un contexte géopolitique incertain.

Pour les acquéreurs, la fenêtre de financement reste favorable. Les coûts hypothécaires ont baissé de plus de 42% depuis octobre 2022, et aucune remontée significative n’est attendue avant 2027. L’enjeu pour 2026 sera davantage de trouver un bien disponible dans un marché où l’offre demeure structurellement insuffisante.

Par l’équipe Meotis Immobilier.